Como incluir en nuestra declaracion de la renta la ganancia patrimonial obtendia por la venta de una vivienda

ganancia patrimonial

La venta de una vivienda produce una alteracion patrimonial, ya que de la misma se desprende un aumento del patrimonio en este caso estaremos ante una ganancia patrimonial o bien se ha producdo una disminucion del patrimonio en cuyo caso estaremos ante una perdida patrimonial de una forma u otra posiblemente sea necesario que incluyas la misma en tu declaración de la renta.

A la hora de conocer cual es el valor por el que debes de tributar existen dos conceptos que sera necesario que tengas claros con el fin de evitar futuras comprobaciones.

1. El Valor de transmisión

El valor de transmisión será el valor de venta del bien de dicho valor podrá restarse la plusvalía pagada por el incremento del valor del terreno siempre y cuando sea pagada por el transmitente también podrán restarse entre otros los gastos de profesionales que hayan intervenido en la venta.

Ojo No será deducible los gastos de cancelación de la hipoteca pues se trata de gastos ligados a la financiación de la adquisición y no a la transmisión.

2. Valor de adquisición

Adquisiciones Onerosas

Cuando el inmueble sea adquirido mediante una transmisión lucrativa el precio de compra estará formado por el precio pagado en concepto de precio de compra junto con los impuestos inherentes a la adquisición del mismo como IVA o ITP.

Adquisiciones Lucrativas

En el caso de inmuebles procedentes de herencias deberá de atenderse al momento de la donación o en el caso de herencias al fallecimiento del causante valorándose el inmueble de acuerdo a las reglas del impuesto de sucesiones y donaciones.

Se deberá de prestar especial atención a las mejoras efectuadas en el piso, así como si el inmueble ha sido arrendado en algún momento al deterioro sufrido por ese durante el arrendamiento incluido en la declaración de la renta en concepto de amortización.

Exención de ganancia patrimonial por venta vivienda habitual personas mayores de 65 años

Estará exenta la ganancia o pérdida patrimonial procedente de la venta de un inmueble por una persona mayor de 65 años cuando esta constituya su vivienda habitual.

Para que sea aplicable dicha exención es requisito necesario que exista plena propiedad de la parte transmitida en caso de que sobre una parte de la vivienda solo se posea el usufructo o la nuda propiedad dicha variación patrimonial no estaría exenta.

Igualmente gozaran de exención aquellos contribuyentes mayores de 65 años  que habiendo enajenado un inmueble distinto del de la vivienda habitual reinviertan el importe obtenido en rentas vitalicias de acuerdo a lo establecido en la normativa tributaria

Exención de ganancia patrimonial por la venta de vivienda habitual por reinversión en otra vivienda Habitual

Estarán exentas las ventas de inmuebles que haya constituido la vivienda habitual del contribuyente (para ello debe ser habitada por un periodo mínimo de tres años por el contribuyente). El plazo para reinvertir será de dos años que podrán ser anteriores o posteriores a la fecha de la enajenación siendo necesario que la casa en la que se reinvierta vaya a constituir igualmente la vivienda habitual del contribuyente.

En cuanto a la cantidad necesaria para que la ganancia patrimonial se encuentre totalmente exenta vendrá determinada por la diferencia entre el precio de transmisión y el valor de la hipoteca pendiente existiendo únicamente una exención del tipo parcial cuando la cantidad invertida sea inferior a dicha diferencia.

En el caso de aquellos contribuyentes que hayan optado por acogerse a la exención por reinversión de la vivienda habitual  y pierdan por incumplirse los plazos de reinversión el derecho a aplicarse dicha exención estarán obligados a realizar una declaración complementaria correspondiente al ejercicio económico en el que se debería de haber tributado por ella siendo el plazo para su presentación el comprendido entre el momento en el que se produce el incumplimiento y el final del plazo de presentación de declaraciones por el impuesto correspondiente al período impositivo en el que se incumplan las condiciones.

Mucho cuidado con la deducción por adquisición de vivienda habitual

Aquellos contribuyentes que transmitan una vivienda de la que se venían aplicando la deducción por adquisición habitual con motivo de haberse adquirido la misma con fecha anterior al 01 de enero del año 2013 y por lo tanto ser aplicable el régimen transitorio de la vivienda tendrán que tener en cuenta que únicamente podrán deducirse las cantidades pagadas por dicha vivienda con fecha anterior a la firma de venta.

AJC

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Alejandro Jimenez Castro at AJC Asesor fiscal
El autor de este blog es licenciado en Administración y dirección de empresas por la universidad de Oviedo, habiéndose especializado posteriormente en materia fiscal y contable. En la actualidad forma parte del colegio de Economistas de Madrid
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