Como afecta el usufructo y la nuda propiedad en la declaración de la renta

La muerte del propietario de un piso con hijos y cónyuge provoca en la propiedad una separación  entre el derecho de propiedad propiedad y el derecho de uso y disfrute.

Queda desde ese momento el propietario impedido de poder usar y disfrutar del bien o lo que es lo mismo podríamos decir que el propietario posee una propiedad desnuda de frutos y usos sobre dicho bien ya que los cuales desde ese momento pertenecerán al usufructuario que podrá entre otros usos arrendarlo y obtener los frutos de dicho arrendamiento.

Diferentes usos del usufructo  y su inclusión en la declaración de la renta

  • LA VIVIENDA EN USUFRUCTO  CONSTITUYE LA VIVIENDA HABITUAL DEL USUFRUCTUARIO

En dicho caso nos e imputaran rentas del capital inmobiliario pues el destino de dicha vivienda es la de la vivienda habitual del usufructuario tampoco deberá de declararla el nudo propietario pues no dispone del poder de disposición sobre la misma

  • LA VIVIENDA EN USUFRUCTO SE ENCUENTRA VACÍA.

Como cualquier otra vivienda vacía ese inmueble generara una imputación de renta que deberá de ser incluida en la declaración de la renta del usufructuario pues es a este a quien le pertenece el poder de disposición sobre dicho bien

  • LA VIVIENDA EN USUFRUCTO SE ENCUENTRA ARRENDADA

Como el usufructuario tiene el derecho a percibir los frutos el bien sobre el que recae el derecho de usufructo sera este el que deberá de incluirlo en su declaración

EL USUFRUCTO EN LA COMPRA VENTA DE INMUEBLES

María y Pedro han heredado por mortis causa una parte del piso perteneciente a la sociedad conyugal que formaban Maria y Jose como consecuencia del fallecimiento de Jose, por lo tanto de acuerdo a la normativa española la parte del piso heredado pertenecerá a María en condicion de usufructuaria y a Pedro en condición de  Nudo propietario, teniendo en cuenta que en el momento del fallecimiento de Jose en 1980 María tenia 40 años y el piso se valoro a efectos del impuesto de sucesiones y donaciones en 100.000 euros habrá que valorar que determinar cual es el valor de la parte heredada por María (usufructo y cual es la parte heredada por Pedro ( Nuda propiedad)

El valor del usufructo oscilara entre el 10 y el 70% de acuerdo a la siguiente formula

Valor del usufructo= 89 – Edad contribuyente

Para un contribuyente menor de 20 años el valor del usufructo sera el 70% para un contribuyente mayor de 79 años el valor del sufructo sera el 10 %

En el caso que nos ataña el usufructo de María sera de 89-40= 49%

Por lo tanto el valor de la nuda propiedad sera igual a 100- 49= 51%

Si tenemos en cuenta que lo que se transmite es la mitad de un piso valorado en 100000 euros es decir 50000 euros

El valor del haber hereditario de Pedro es de 25500 euros mientras que el valor hereditario de María es de 24500 euros

Si el piso se transmite en el año 2016 cuando María  ha cumplido la edad de 76 años tendremos que tener en cuenta que el valor del usufructo tomado en porcentaje a habra disminuido pues en ese momento el usufructo de Maria valdrá un 13% menos  mientras que la nuda propiedad de Pedro habrá aumentado en concreto el importe sera el 87%.

Si el piso anterior es transmitido en 150000 euros ( sin tener en cuenta la DT9) la ganancia patrimonial obtenida sera

Para Maria

Valor de compra

50000 euros de la parte que ostenta la nuda propiedad y el usufructo

24500 de la parte adquirida en el momento del fallecimiento de José

Valor de Venta

75000 correspondientes a la primera adquisición

9750 correspondientes a la parte sobre la que ostenta el usfructo

Ganancia patrimonial Obtenida =10250 euros sobre la que no tendría que tributar pues proceden de la parte sobre la que ostenta la plena propiedad siempre y cuando constituya su vivienda habitual o invierta dicha cantidad en renta vitalicia

Para Pedro

Valor de Adquisición

25500 euros pertenecientes a la nuda propiedad adquirida al fallecimiento de su padre

Valor de enajenación o transmisión

El valor de la parte transmitida por pedro es decir la nuda propiedad en el momento de la transmisión supone el 87% del valor de transmisión por lo tanto asciende a 65250

La ganancia patrimonial seria de 65250- 25500= 39750 euros

¿Que ocurre si se produce el fallecimiento del usufructuario antes de la venta del inmueble?

En tal caso la parte adquirida por pedro se considerara que ha sido de 50000 euros correspondiente al valor de la parte del valor del bien heredado de su padre y se tomara como fecha de adquisición la fecha del fallecimiento del padre habrá una segunda adquisición que deberá de tenerse en cuenta en el momento de fallecer la madre existiendo dos ganancias patrimoniales diferentes derivadas de la transmisión del inmueble.

 

 

 

 

 

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Alejandro Jimenez Castro at AJC Asesor fiscal
El autor de este blog es licenciado en Administración y dirección de empresas por la universidad de Oviedo, habiéndose especializado posteriormente en materia fiscal y contable. En la actualidad forma parte del colegio de Economistas de Madrid
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