La nuda propiedad y el usufructo son dos conceptos que deberías de conocer si vas a realizar la declaración de la renta y debes incluir en la misma un inmueble que procede de una herencia.
Estos es importante por que a veces el usufructo y la nuda propiedad pueden no estar en manos de un mismo contribuyente
¿Qué es el usufructo?
El usufructo es el derecho que tiene una persona a poder usar y disfrutar de una vivienda, mientras que la nuda propiedad puede pertenecer a la misma persona o a otra persona diferente.
Cuando el usufructo y la nuda propiedad pertenecen a la misma persona entonces se habla de que esa persona tiene la plena propiedad.
En los casos que el usufructo y la nuda propiedad se encuentran segregados en varias personas el usufructuario tiene derecho a obtener ingresos del alquiler o a usar dicho bien pero no tiene la posibilidad de enajenar el bien ya que dicha posibilidad corresponde únicamente al nudo propietario.
Los usufructos pueden ser temporales o vitalicios, la mayoría de las veces el usufructo tiene carácter de vitalicio y suele venir originado por la transmisión de una propiedad normalmente la vivienda de unos padres que tras el fallecimiento de uno de ellos el usufructo pasa a los hijos mientras que la nuda propiedad se traspasa al cónyuge supérsite..
¿Qué es la nuda propiedad?
Se habla de nuda propiedad cuando una persona tiene la propiedad sobre una cosa pero sin tener derecho al uso y disfrute sobre la misma, hasta hace poco la nuda propiedad y el usufructo lo normal se producía por el fallecimiento de un cónyuge.
En los últimos tiempos cada vez es mas habitual sobre todo en personas mayores sin hijos sacar a la venta la nuda propiedad de una vivienda de tal forma que el comprador adquiere el usufructo.
El usufructo, la nuda propiedad y los impuestos.
Los impuestos pueden gravar el usufructo tanto en el momento de la adquisición como durante el usufructo o cuándo estos son transmitidos los bienes sobre los que existe un usufructo.
¿Qué impuestos se pagan en la adquisición de la nuda propiedad?
Cuando una persona tiene la nuda propiedad de un bien de forma segregada o de forma conjunta al usufructo tiene la posibilidad de pode transmitir el usufructo.
Dependiendo de si la adquisición se produce mediante herencia, donación o transmisión el impuesto que se deberá de pagar es:
- Si el usufructo ha sido adquirido por compra, el impuesto es el impuesto de compra.
- Si el usufructo ha sido adquirido por herencia o donación, el impuesto es el impuesto de herencia / donación.
¿Cómo hacer mi renta si soy usufructuario ?
El usufructuario tiene derecho a disfrutar o arrendarlo que nunca podrá hacer es transmitirlo.
Por lo que cuando el usufructuario deberá de tener en cuenta las siguientes circunstancias:
- LA VIVIENDA EN USUFRUCTO CONSTITUYE LA VIVIENDA HABITUAL DEL USUFRUCTUARIO
En este caso el usufructo no va a tener incidencia en la renta ni del usufructuario ni del nudo propietario, ya que el usufructuario que es quien la debería de declarar la usa como vivienda habitual.
- LA VIVIENDA EN USUFRUCTO SE ENCUENTRA VACÍA.
En el supuesto de que la vivienda en usufructo estuviese vacía entonces existirá una imputación de renta en la renta del usufructuario
- LA VIVIENDA EN USUFRUCTO SE ENCUENTRA ARRENDADA
Es el usufructuario quien debe de declarar el alquiler pues este al que le pertenecen los frutos.
¿Qué ocurre cuando el bien sobre la que existe un usufructo es transmitido?
Si se produce la venta de un bien sobre la que tenemos el usufructo tendremos que tener en cuenta la variación que haya podido producirse en esta desde el momento de la adquisición hasta la transmisión del mismo puesto que se produce una alteración patrimonial y por lo tanto es gravado en renta en concepto de ganancia patrimonial.
Es muy importante tener en cuenta que a efectos de calcular la ganancia patrimonial la fecha de adquisición del bien será la del momento del fallecimiento de la persona del cual heredamos el bien en usufructo o en caso de tratarse de un usufructo adquirido mediante transmisión el del momento de la adquisición del bien.
Si en el momento en el que queremos transmitir un bien que ha sido heredado de nuestros padres y los dos estuvieran fallecidos nos encontraríamos con dos fechas de adquisición en ese inmueble que seria la de la fecha de los fallecimientos.
Ejemplo de calculo de usufructo en la transmisión de un inmueble
Maria y Pedro han adquirido via mortis causa la nuda propiedad del 50% del piso de sus padres como consecuencia de la muerte de su padre, por lo que el piso que tenia su padre con su madre el usufructo les pasa a ellos mientras que el usufructo de dicha parte le va a pertenecer a su madre.
Como en ese momento la madre tiene 40 años y el piso se valora en 100.000 euros habrá calcular el valor del usufructo y de la nuda propiedad.
El valor del usufructo podrá oscilar entre el 10 y 70 % , para poder sacar el porcentaje deberemos de utilizar la formula siguiente:
Valor del usufructo= 89 – Edad contribuyente
En este calculo habrá que tener en cuenta las siguientes reglas:
- Si el usufructuario es menor de 20 años el valor del usufructo será del 70%.
- En el supuesto de que el usufructuario fuese mayor de 79 años el usufructo será el 10%
Como la madre en el supuesto planteado tiene 40 años el usufructo será de 89-40= 49%
Una vez calculamos el usufructo la nuda propiedad la podremos obtener por diferencia
En este supuesto 100- 49= 51%
Si tenemos en cuenta que lo que se transmite es la mitad de un piso valorado en 100000 euros es decir 50000 euros
El valor del haber hereditario de Pedro es de 25500 euros mientras que el valor hereditario de María es de 24500 euros
Si el piso se transmite en el año 2016 cuando María ha cumplido la edad de 76 años tendremos que tener en cuenta que el valor del usufructo tomado en porcentaje a habra disminuido pues en ese momento el usufructo de Maria valdrá un 13% menos mientras que la nuda propiedad de Pedro habrá aumentado en concreto el importe sera el 87%.
Si el piso anterior es transmitido en 150000 euros ( sin tener en cuenta la DT9) la ganancia patrimonial obtenida sera
Para Maria
Valor de compra
50000 euros de la parte que ostenta la nuda propiedad y el usufructo
24500 de la parte adquirida en el momento del fallecimiento de José
Valor de Venta
75000 correspondientes a la primera adquisición
9750 correspondientes a la parte sobre la que ostenta el usfructo
Ganancia patrimonial Obtenida =10250 euros sobre la que no tendría que tributar pues proceden de la parte sobre la que ostenta la plena propiedad siempre y cuando constituya su vivienda habitual o invierta dicha cantidad en renta vitalicia
Para Pedro
Valor de Adquisición
25500 euros pertenecientes a la nuda propiedad adquirida al fallecimiento de su padre
Valor de enajenación o transmisión
El valor de la parte transmitida por pedro es decir la nuda propiedad en el momento de la transmisión supone el 87% del valor de transmisión por lo tanto asciende a 65250
La ganancia patrimonial seria de 65250- 25500= 39750 euros